部分城市近期商品房價格的止跌，顯示出房地產調控在進入“深水區”之后，行政力量與市場力量的博弈在復雜化。按照中央政府多次宣示的調控目標，要讓房價回到合理的區間，這是一個充滿彈性的表述，但以目前的價格水平，顯然與這個目標尚有距離。因此，隨著房價出現的這種僵持，輿論加強了對加大調控力度的呼吁。日前，市場上傳出將要取消商品房預售制的聲音，頓時引起震動，股票市場上已經傷痕累累的房地產股票出現了深幅下跌。不過，出人意料的是，住建部隨之對此作出澄清，表示在調控政策選項上并無取消商品房預售制的計劃。

　　但是，政策面上盡管對此作出了澄清，輿論并沒有就此平息下來，一些市場人士認為，取消商品房預售制，可以對目前正在茍延殘喘的開發商施以致命一擊，使他們的資金鏈徹底斷裂，從而推動房價大幅度下跌，房地產調控的目標庶幾即可達成。住建部的表態因此而受到批評，認為其背后反映的是在政府提出“穩增長”的目標以后，在地方政府強烈的重啟房地產市場以拉動經濟指標的訴求之下，住建部作出的讓步。

　　我國房地產市場上的商品房預售制，嚴格地說并不是本土開發商的發明，而是向香港市場學來的，這就是香港市場上盛行不衰的賣樓花。開發商的房子還未竣工，就向購房者預收部分或全部房款，這使開發商的資金鏈有了保證。商品房的建造需要資金量大，從投入到回報的周期比較長，開發商如果完全靠銀行信貸支持，即使銀行向其敞開大門，其資金成本也將成倍增加，這種成本最終是要通過提高房價來消化的。而向購房者預收房款，則是在銀行信貸之外新辟了一條資金融通渠道，對于開發商來說，確實是有利可圖的。在目前銀行信貸向房地產市場的資金注入受阻的情況下，開發商之所以仍能生存，與預售制的推行確實有很大關系。

　　預售制作為一種商品營銷模式，其實不僅對開發商有利，對于購房者來說同樣是有利可圖的，這也正是預售制能夠在市場上長期存在的一個重要原因。按照市場交易的規則，一件商品在還沒有制作完成時即推銷出去，必須在價格上比現房銷售便宜，這樣才能得到消費者的認可，對于像商品房這樣的大宗商品，這一條是十分重要的，如果期房與現房是一個價格，預售制對消費者就不可能產生吸引力。僅僅從這一點來看，我們就必須承認，預售制是一種雙贏的銷售模式，它既有利于開發商及早回籠資金，也有利于消費者以相對低的價格購買到商品房，很顯然，面對高企的房價，商品房預售制在一定程度上給購房者提供了緩沖，他們可以根據自己的購買力在期房與現房之間作出選擇。

　　當然，商品房預售制在實踐中也產生了一些問題，比如，由于開發商預先收取了購房款，其房屋質量出現問題后，購房者維權很困難，甚至有開發商在收取了購房者的預付款后卷款潛逃。這說明在誠信缺乏的現實環境中，預售制的推行還需要一些配套制度。比如，在購房者與開發商的房屋質量糾紛中，技監、工商行政、司法等政府力量應該更多地支持消費者維權，同時，消費者的預付款可以交由可靠的第三方代管，開發商根據工程進度分期提取，這樣也可保證消費者的預付款安全。

　　商品房預售制中出現的問題，并不是取消這一營銷模式的理由，更不應將取消這一制度作為加大市場調控力度的一個手段。房地產調控的目的，并不是為了讓開發商走投無路，甚至將他們置于死地，如果真有這樣的目標，調控反而方便了，只要由工商行政部門將開發商的營業執照注銷就可以了。房地產調控是為了讓市場回歸到理性的軌道，讓包括開發商在內的所有市場主體能夠成為推動市場和諧發展的健康力量，因此，一切符合購房者需要的市場制度都應該受到保護。顯然，住建部對有關預售制將取消的傳言及時予以澄清，這是一種建立在正確的調控方向基礎上的正確態度。