日前，國(guó)土資源部發(fā)布了全國(guó)第三季度房地產(chǎn)用地市場(chǎng)運(yùn)行概況。報(bào)告顯示，截至10月份，全國(guó)未開工房地產(chǎn)用地為21.3萬(wàn)公頃，未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬(wàn)公頃。

    而據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，國(guó)土資源部表示，將對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的囤地行為繼續(xù)嚴(yán)厲打擊。就房企手持土地情況，《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)2011年半年報(bào)統(tǒng)計(jì)了10家排名靠前的大型房企所公告的有關(guān)數(shù)據(jù)。

    公開資料顯示，截至6月30日，包括萬(wàn)科、保利、恒 大、龍湖以及中海外等在內(nèi)的10家上榜“2010中國(guó)上市房企TOP10聲譽(yù)指數(shù)”房企，手持建筑面積高達(dá)4.67億㎡的土地儲(chǔ)備。然而，與市值巨大的土地儲(chǔ)備相對(duì)應(yīng)的是，房企極低的竣工率。

    10家房企
    手持4.67億㎡土地儲(chǔ)備

    上榜“2010中國(guó)上市房企TOP10聲譽(yù)指數(shù)”的10家開發(fā)商分別為：萬(wàn)科、保利、恒 大、龍湖、中海外、碧桂園、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)、雅居樂(lè)以及富 力地產(chǎn)。

    而在這10家房企中，恒 大地產(chǎn)以所持土地儲(chǔ)備面積13539億㎡居于首位，碧桂園和保利分列第二、三。

    在土地的分布上，恒 大地產(chǎn)更是因在三線城市廣泛撒網(wǎng)而遙遙領(lǐng)先截至6月30日，恒 大地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入101個(gè)城市。而在報(bào)告期內(nèi)新開盤的33個(gè)項(xiàng)目中，有29個(gè)是位于二、三線城市。

    除去恒 大之外，萬(wàn)科以進(jìn)入到50個(gè)城市位居第二。顯然，在其它開發(fā)商飽受樓市限購(gòu)影響的當(dāng)下，恒 大和萬(wàn)科反而從中受益前者更是成為率先宣布提前兩月完成全年銷售目標(biāo)的房企。

    10大龍頭房企中，萬(wàn)科周轉(zhuǎn)速度最快：手持規(guī)劃建筑面積3585萬(wàn)㎡土地儲(chǔ)備的萬(wàn)科，聲稱其土地儲(chǔ)備僅能滿足未來(lái)2-3年的開發(fā)需要。相形之下，綠城中國(guó)和雅居樂(lè)的周轉(zhuǎn)則相對(duì)較慢：截至6月30日，綠城集團(tuán)在全國(guó)擁有逾4000萬(wàn)㎡總建筑面積的土地儲(chǔ)備，“確保”了其未來(lái)5-7年的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。而主要在廣東和海南布局的雅居樂(lè)，其所持的總建筑面積3213萬(wàn)㎡的土地儲(chǔ)備“足以”應(yīng)付其未來(lái)8-10年的發(fā)展。

    多家房企上半年竣工面積

    不足計(jì)劃三成

    在已公布2011年上半年新開工、竣工面積的上市房企中，可以看出開發(fā)商們今年的開發(fā)節(jié)奏已經(jīng)放緩。

    以綠城為例，早在年初公司計(jì)劃全年新開工建筑面積900萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)竣工總建筑面積257萬(wàn)㎡。然而，截至6月30日，公司新開工的總建筑面積僅為266萬(wàn)㎡，比年初計(jì)劃的487萬(wàn)㎡減少了45%。而公司竣工的總建筑面積更是有限，僅為91萬(wàn)㎡，占比新開工面積的34.21%。但是，和年初計(jì)劃的900萬(wàn)㎡的新開工面積相比，綠城的竣工-開工比僅為10.11%。

    彼時(shí)，綠城中國(guó)的有關(guān)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，受益于資金壓力，公司未來(lái)將減少新開工項(xiàng)目，而轉(zhuǎn)向?qū)σ验_工項(xiàng)目的投入。公司表示，綠城未來(lái)開發(fā)節(jié)奏將會(huì)放緩，并減少現(xiàn)金的支出。

    事實(shí)上，綠城中國(guó)并非個(gè)案：1-6月份，萬(wàn)科完成竣工面積107萬(wàn)㎡，僅占比全年規(guī)劃竣工面積的14.7%。受此影響，萬(wàn)科上半年房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)算面積出現(xiàn)同比下降情形。另一方面，中海外在上半年的竣工項(xiàng)目?jī)H為142萬(wàn)㎡。中海外表示，公司仍然維持700萬(wàn)㎡竣工面積的目標(biāo)這意味著，中海外上半年竣工面積僅占比全年計(jì)劃任務(wù)的20.28%。

    國(guó)土部要打擊囤地

    開發(fā)商壓力將進(jìn)一步凸顯

    國(guó)土部數(shù)據(jù)顯示，截至10月份，全國(guó)已經(jīng)完成出讓但是尚未開工的房地產(chǎn)用地為21.3萬(wàn)公頃，其中，住宅用地16.5萬(wàn)公頃。未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬(wàn)公頃，其中住宅用地35.5萬(wàn)公頃。

    據(jù)央視報(bào)道，國(guó)土部資源土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林表示，供應(yīng)完土地到正常開工，應(yīng)該有一年到一年半的時(shí)間，有些條件不到要兩年時(shí)間，這里的一部分是合理工期的，還有一部分可能就是閑置用地。就此，國(guó)土部將按照閑置土地處置辦法，要求地方調(diào)查核實(shí)，加快處理，促進(jìn)土地的開發(fā)利用。

    如果按照國(guó)土部的說(shuō)法，上述一線房企手中所持土地儲(chǔ)備如無(wú)特殊情況，最多需要在2年內(nèi)全部開工。而所謂的開工標(biāo)準(zhǔn)，日前國(guó)土部也給予明示：“是指規(guī)劃設(shè)計(jì)的永久性建筑工程已進(jìn)入地基基礎(chǔ)的結(jié)構(gòu)施工。對(duì)于僅是搭建了施工現(xiàn)場(chǎng)圍護(hù)設(shè)施，或僅是開挖基坑的，不計(jì)入已開工的項(xiàng)目和套數(shù)。”

    這或許與開發(fā)商們對(duì)自身土地儲(chǔ)備的開發(fā)規(guī)劃相矛盾，尤其是那些土地開發(fā)計(jì)劃區(qū)間在5-10年的房企。

    事實(shí)上，隨著房企資金的日益緊張，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模的增幅正在回落。易居中國(guó)報(bào)告顯示，1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積增幅連續(xù)兩個(gè)月收窄，“緩開工項(xiàng)目將持續(xù)增多。”和去年相比，增幅大幅下降了40.2個(gè)百分點(diǎn)。1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅也持續(xù)下滑。10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資更是環(huán)比驟降11.6%易居中國(guó)認(rèn)為，在保障房全面開工的任務(wù)完成后，四季度房地產(chǎn)新開工減少。再加上房?jī)r(jià)下跌致使企業(yè)對(duì)后市預(yù)期趨于悲觀，“投資熱情劇減”。

    就相關(guān)情況，11月16日，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)陆邮堋蹲C券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，如果政府真的加大對(duì)囤地的查處力度，那么將會(huì)進(jìn)一步增加房企的銷售壓力，而開發(fā)商的資金鏈將越發(fā)緊張。也不排除房企無(wú)力進(jìn)行開發(fā)，而致使土地被政府收回的情形。

    然而，鑒于今年以來(lái)土地市場(chǎng)的冷清蕭條，地方政府的壓力也在增大。而國(guó)土部打擊囤地的行為，還要依靠地方政府的支持，否則難以落到實(shí)處。有鑒于此，政府和開發(fā)商之間的博弈將越發(fā)激烈。