2012年上半年，30家品牌房企中17家銷售額同比實(shí)現(xiàn)上升，以價(jià)換量方式使銷售均價(jià)同比下降了近1成
    作為調(diào)控以來效果最為明顯的一段時間，2012年上半年的房地產(chǎn)市場也讓眾多開發(fā)商再次有了“寒冬”的感覺。雖然依靠調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新營銷策略、加大推盤力度等手段，大部分品牌房企仍實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績的穩(wěn)步提升，但其在土地市場上的表現(xiàn)卻與此前幾年大相徑庭。

    6成品牌房企業(yè)績實(shí)現(xiàn)增長

    根據(jù)中國指數(shù)研究院最新的報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年30家品牌房企中，中海、保利、華潤等17家企業(yè)的銷售額同比實(shí)現(xiàn)上升，融創(chuàng)、世茂等企業(yè)銷售額更是同比大幅提升50%以上。

    萬科的業(yè)績雖然較去年同期小幅下調(diào)，但仍實(shí)現(xiàn)銷售金額622億元，銷售面積603萬平方米，繼續(xù)保持龍頭地位；而中海地產(chǎn)完成全年目標(biāo)近8成；保利地產(chǎn)也首次實(shí)現(xiàn)半年銷售500億元，完成了目標(biāo)的62.5%；另外、綠地、恒大、萬達(dá)、世茂、綠城等14家企業(yè)銷售額也突破了百億元。

    中指院的報(bào)告還以萬科、中海、保利、恒大等十大品牌房企為代表，進(jìn)一步分析房地產(chǎn)企業(yè)2012年的銷售變化態(tài)勢：1-2月份，受春節(jié)小長假與政策調(diào)控的疊加影響，樓市陷入歷史性低點(diǎn)，代表房企成交量在低位徘徊；3-4月份“兩會”召開，中央進(jìn)一步明確態(tài)度，抑制投資投機(jī)性需求，鼓勵剛性需求，在此背景下，“以價(jià)換量”成為市場共識，代表企業(yè)紛紛調(diào)低銷售價(jià)格，業(yè)績實(shí)現(xiàn)明顯回升，連續(xù)兩月銷售額均在50億以上；而5-6月份，十大代表房企進(jìn)一步加快推盤節(jié)奏、加強(qiáng)促銷力度，業(yè)績環(huán)比均大幅提升。

    買地金額僅占銷售額1成

    不過，面對調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行，品牌房企拿地投資仍然謹(jǐn)慎，拿地與銷售比持續(xù)下降。2009年，十家代表企業(yè)拿地面積與銷售面積比為2.24，拿地金額與銷售金額比為0.84。2011年，拿地面積與銷售面積之比下降到1.51，拿地金額與銷售金額比降至0.27。2012年上半年，拿地面積與銷售面積比進(jìn)一步下降至0.69，拿地金額與銷售金額比降至0.12。

    對此，中指院的報(bào)告認(rèn)為，雖然二季度部分市場銷售轉(zhuǎn)暖，但國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策依然保持不變，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)仍然以保證現(xiàn)金流安全為首要目標(biāo)。

    資料顯示，2012年上半年，十大代表企業(yè)拿地面積共1771萬平方米，同比下降66%，環(huán)比下降40%。其中龍湖新增土地208萬平方米，同比上漲13%；而恒大上半年拿地647萬平方米，占十家房企新增土地的37%；萬科則新增土地儲備243萬平方米。與上述三家房企相比，世茂、綠城去年同期分別拿地238和507萬平方米，今年重心將放在去庫存上，上半年皆無新增土地儲備。從代表企業(yè)來看，高周轉(zhuǎn)型企業(yè)在整體低迷的土地市場中表現(xiàn)更為積極，在土地投資中更具資金優(yōu)勢。

    緩解資金壓力成首要任務(wù)

    在減少拿地的同時，品牌房企在2012年上半年紛紛創(chuàng)新融資渠道，爭取資金注入。1-5 月，房地產(chǎn)投資資金來源為34171 億元，同比增長5.7%，國內(nèi)貸款、自籌資金分別同比上升8.5%、16.3%，從品牌房企的融資方式來看，1-5月，國內(nèi)銀行貸款、信托融資、債券、股權(quán)融資等均有涉及，尤其是海外銀團(tuán)貸款成為大陸在港上市房企的重要選擇，華潤、中海、龍湖等均采取此種方式獲取資金支持，以保證現(xiàn)金流的安全。

    此外，為了緩解資金壓力，合作拿地、合作開發(fā)成為品牌房企規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)健發(fā)展的重要方式。

    同時，海外開發(fā)也成為部分品牌房企的又一選擇，萬達(dá)、綠地等企業(yè)紛紛投資海外市場，萬科表示下半年將成立海外事業(yè)部，首先考慮投資美國，國際化或成為品牌房企未來長期發(fā)展的方向之一。

    報(bào)告指出，2012年下半年，隨著降息等擴(kuò)張性的貨幣政策及各地方繼續(xù)局部刺激政策的加大，剛性需求將進(jìn)一步釋放，另一方面，會有更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施降價(jià)促銷的營銷策略，這些都將再次刺激市場的銷售。