陷阱一:真假房東
    假房東在租房中比較多見(jiàn),但在二手房買(mǎi)賣(mài)中也不是沒(méi)有。所謂假房東,是指此人并非法律意義上的房屋所有人,但通過(guò)偽造證件、文件等方式代行房東權(quán)益,并從中騙取錢(qián)財(cái)。

    有時(shí)候中介公司會(huì)把自己的員工喬裝成房東,與購(gòu)房者簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)委托協(xié)議書(shū)》,并收取大額的中介費(fèi)用,協(xié)議書(shū)中會(huì)附帶十分苛刻的違約懲罰條款。然后利用或制造借口使交易中止,以強(qiáng)行占有中介費(fèi)用,或要求購(gòu)房者支付賠償金。

    對(duì)策:在交易之初,要仔細(xì)查驗(yàn)房東的身份證、房產(chǎn)證等,并將各個(gè)證件認(rèn)真比照。有條件的可以去網(wǎng)上或相關(guān)政府登記部門(mén)進(jìn)一步查驗(yàn)。

    陷阱二:一房多賣(mài)

    一房多賣(mài)是指出賣(mài)人將同一商品房出售給不同的兩個(gè)或兩個(gè)以上的購(gòu)房者,并分別與之簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。這是典型的詐騙。處理一房多賣(mài)糾紛案件時(shí),主要涉及兩個(gè)問(wèn)題:一是數(shù)個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定,二是何人可以取得爭(zhēng)議商品房的所有權(quán)。

    這種情況多見(jiàn)于動(dòng)機(jī)不良的中介公司,他們會(huì)將同一處房屋售賣(mài)給不同的委托人,在收取到相當(dāng)數(shù)額的定金、預(yù)付款等之后,再攜款潛逃。

    對(duì)策:“一房多賣(mài)”到轉(zhuǎn)移、變更產(chǎn)權(quán)證時(shí)就會(huì)真相大白,所以還沒(méi)有特別有效的辦法阻止該情況的發(fā)生。與信譽(yù)好、規(guī)模大的中介公司簽訂委托協(xié)議比較重要,如一些連鎖經(jīng)營(yíng)的大中介公司。在交易過(guò)程中更應(yīng)該謹(jǐn)小慎微,周密觀察,發(fā)現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)立即中止與中介公司的合作。

    陷阱三: 共有房東

    有的房屋是由夫妻或長(zhǎng)輩與子女共同擁有其產(chǎn)權(quán),這時(shí)候共有房東之一單獨(dú)地出售房子,在法律上是沒(méi)有效力的。站在購(gòu)房者的角度,很可能是花出了同樣多的錢(qián),卻多出了太多的糾紛與麻煩。

    對(duì)策:要盡早拿到房產(chǎn)證(《購(gòu)房合同》)的復(fù)印件,并仔細(xì)辨別復(fù)印件是否有被涂改、偽造的痕跡。如果該房屋的房東確實(shí)不止一人,在簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議時(shí),應(yīng)該每個(gè)房東都到場(chǎng),并分別簽字,或出具書(shū)面證明。同時(shí)也要防范中介公司瞞天過(guò)海一意促成交易,或以此作為預(yù)留的隱患使交易不成,達(dá)到霸占預(yù)付委托金的目的。

    陷阱四:合同簽訂人

    房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)由購(gòu)房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。但若購(gòu)房人忽略驗(yàn)證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人,及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人,則產(chǎn)權(quán)人或其他共有產(chǎn)權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由,主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效,那么,購(gòu)房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過(guò)失責(zé)任,即由于合同未成立給其造成的直接損失,且舉證責(zé)任在于購(gòu)房人。此種情形對(duì)購(gòu)房人將非常不利。

    對(duì)策:可根據(jù)《產(chǎn)權(quán)證》或其他法律文件(如《預(yù)售合同》)確定產(chǎn)權(quán)人。若簽訂合同并非產(chǎn)權(quán)人,購(gòu)房人應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書(shū)。該陷阱與鑒別真假房東相類(lèi)似,但鑒別房東是在二手房交易的初期,是交易成功的基礎(chǔ),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題還可以終止交易;但到簽訂合同,二手房交易已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段,至此已沒(méi)有退步的可能,如果合同簽訂人并不具備簽訂資格,以后就會(huì)有太多麻煩。所以這個(gè)環(huán)節(jié)要尤其謹(jǐn)慎。

    陷阱五:實(shí)為中介

    一些中介公司會(huì)私下收購(gòu)低價(jià)房,再以自己?jiǎn)T工喬裝房東出租出售。此種情況下,中介公司會(huì)以“虛擬”的房東為依托,探知購(gòu)房者的承受能力,十分靈活地調(diào)整價(jià)格策略,購(gòu)房者同樣會(huì)處于十分被動(dòng)的地位。

    對(duì)策:不遵守職業(yè)道德的中介公司有很多辦法牟利,上面說(shuō)的就是其中之一。中介公司拿出現(xiàn)金買(mǎi)房,囤積居奇,等到行情看好的時(shí)候再找合適的買(mǎi)家出售。這種陷阱是很難識(shí)破的,只有仔細(xì)對(duì)比目標(biāo)二手房與附近物業(yè)的價(jià)格差異,最好請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估公司做個(gè)評(píng)估,千萬(wàn)不要在價(jià)格上被中介公司給“忽悠”了。如果價(jià)格不是太過(guò)分,對(duì)房子也很滿意,交易過(guò)程也順暢,至于賣(mài)家是誰(shuí),倒不是特別重要了。

    陷阱六:房東返價(jià)

    當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化,尤其是房?jī)r(jià)看漲的時(shí)候,房東就會(huì)臨時(shí)漲價(jià)。在二手房交易過(guò)程中,經(jīng)常有購(gòu)房者已經(jīng)向中介公司交納了定金,想要進(jìn)一步推進(jìn)交易時(shí),房主卻突然提價(jià)了。也有的房主是看到終于有人看中自己的房子,才提價(jià)的:反正房子握在我自己手里,你不買(mǎi)我也可以賣(mài)給別人。

    對(duì)策:如果購(gòu)房者確實(shí)對(duì)房子滿意,也不應(yīng)該猶猶豫豫,應(yīng)該馬上與中介公司簽訂委托合同,并交納定金。最好能夠面見(jiàn)房東,將定金親手交給房東。制止房東提價(jià)的方法,只能以合同約束。實(shí)際上,連中介公司也無(wú)法阻止房東返價(jià)。

    陷阱七:隱瞞質(zhì)量問(wèn)題

    一些二手房存在著嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題,甚至是建房時(shí)遺留下來(lái)的,如墻壁返潮、天花板漏水等,這些問(wèn)題都被狡猾的房東掩蓋起來(lái)了。購(gòu)房者要等到房子過(guò)戶完畢,已經(jīng)入住了,才能發(fā)現(xiàn)。花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)到一處有嚴(yán)重缺欠的房子,入住后還要再花上一大筆維護(hù)費(fèi)用,豈不是冤枉。有的房子已經(jīng)過(guò)了開(kāi)發(fā)商提供的保質(zhì)期,只好求助于物業(yè)管理公司,而鑒定房子是否需要維修一般要經(jīng)過(guò)一整套繁瑣的程序,總之是一件很頭疼的事情。

    對(duì)策:對(duì)于房屋質(zhì)量的鑒別,如果購(gòu)房者不是很有經(jīng)驗(yàn),一定要求助于專業(yè)人士,甚至要對(duì)二手房做一次精確的評(píng)估。網(wǎng)絡(luò)上也有相當(dāng)多的鑒別房屋質(zhì)量問(wèn)題的資料,不妨多多學(xué)習(xí)。

    陷阱八:戶口糾紛

    一些購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二手房的目的就是希望靠近一所好的學(xué)校,方便小孩上學(xué)。這就涉及到戶口問(wèn)題,因?yàn)閷W(xué)校都是按照學(xué)區(qū)招收生源的。另一方面,買(mǎi)了二手房,而公安局備案的房主卻是別人,也是不安全隱患。所以,還是在交易徹底完畢之前,把原房主的戶口遷出為好。

    對(duì)策:很多沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者會(huì)忽略戶口。建議在全部房款交割之前,預(yù)留一筆錢(qián)不給房主,作為對(duì)房東協(xié)助遷移戶口的鉗制。一旦全部房款交給了房主,房主就可能遠(yuǎn)走高飛,再也聯(lián)系不上了。